Estrategias efectivas para recaudar capital inmobiliario
«Sé que si este acuerdo llega al sur, no será porque no intentaste todo lo humanamente posible. Tengo plena confianza en usted ”, me dijo mi inversor.
Pensé: «¿Qué podría salir mal al comprar un complejo de apartamentos que fluye en efectivo?» Aprecié la confianza que expresó el inversor inmobiliario y sabía que me había ganado esa confianza con todas las experiencias que he tenido en los últimos 20 años.
Sin embargo, también me llevó a pensar: «¿Cómo se gana experiencia?» ¿Has escuchado la expresión, «Las buenas decisiones provienen de la experiencia, y la experiencia proviene de las malas decisiones»?
Cuando comencé a invertir en bienes raíces, autofinanciaba mis negocios. Es decir, tenía un 20% de anticipo para préstamos de dinero duro para mis flips.
También tuve un 10% de descuento para los prestamistas tradicionales para comprar propiedades de alquiler. Lo que aprendí con el tiempo fue que, eventualmente, uno se queda sin dinero, o al menos lo hice. Entonces, tuve que aprender diferentes formas de financiar mis negocios.
El éxito que he tenido al usar el dinero de otras personas («OPM») provino de aprender algunas cuestiones clave que buscan los inversores inmobiliarios. ¿Qué debe tener en cuenta para recaudar capital para sus inversiones?
Primero, su inversionista potencial debe entender la inversión en bienes raíces, específicamente el trato que está sobre la mesa.
Mi madre de 97 años con mucho gusto me daría los fondos para un proyecto inmobiliario porque me ama. Sin embargo, ella no sabría qué hacer con la propiedad si me atropella un autobús o un rayo. Su inversor debe tener un conocimiento básico de qué hacer con la propiedad en caso de que ocurra «qué pasaría si».
Por lo tanto, solicitar fondos a alguien que solo invierte en el mercado de valores puede ser un callejón sin salida.
Otro componente para incorporar a un inversor es garantizarle un trato cómodo. Desea asegurarse de que la inversión sea adecuada para ambos participantes económicamente (¿pueden permitirse atar sus fondos?), Así como emocionalmente.
Esto conducirá a críticas favorables y a repetir negocios.
Las tasas de capitalización y los rendimientos de dinero en efectivo son lo que la mayoría de los inversores buscan cuando buscan desplegar su capital. Todos los inversores quieren retornos de dos dígitos, pero eso no es posible todo el tiempo.
Como con cualquier inversión, gana dinero cuando compra. Por ejemplo, supongamos que compra una propiedad en venta debido a mantenimiento diferido u otras circunstancias subyacentes con la oportunidad de agregar valor con el tiempo.
Es posible que tenga que esperar hasta que venza un contrato de arrendamiento antes de poder agregar valor y aumentar la tasa de rendimiento. Sin embargo, si se firmó un contrato de arrendamiento de un año el mes pasado, eso detiene su capacidad de agregar valor durante 11 meses.
Es obligatorio proporcionar una hoja de cálculo con valores actuales complementados por una pro forma de valoraciones futuras. Por lo tanto, los pro forma en las circunstancias anteriores generalmente no comienzan a funcionar entre 12 y 18 meses después de la compra.
Los inversores deben saber que probablemente no distribuirá ganancias hasta ese momento. Cuando haga distribuciones, le recomiendo que las haga trimestralmente, ya que cuatro veces al año es mucho más fácil para el contable que 12 veces al año.
Una propiedad de clase C en un vecindario de clase C nunca generará rentas de tipo clase A. Ser realista en sus formas pro le da a su inversor potencial la confianza de que sabe cómo dirigir este barco.
Su estrategia de salida debe discutirse por adelantado para que todos estén en la misma página. Recibir una llamada telefónica de que su inversor necesita su dinero de inmediato porque su hija necesita frenos es frustrante para todos.
Los planes a menudo buscan mantener una propiedad de inversión durante cinco, siete o incluso 10 años. Sin embargo, si alguien entra y hace una oferta ridícula incluso unos pocos meses después del proyecto, querrás tener una conversación con tus inversores.
A medida que agrega tiempo a la ecuación de compra y retención, anticipa un aumento en las rentas y una apreciación.
Comprar la propiedad en venta crea equidad instantánea y un amortiguador en caso de que el mercado cambie. Una persona sabia dijo una vez: «Nadie ha perdido dinero en bienes raíces si no tuviera que vender».
